Writer and Copyright:
Dr. Appe Hutauruk, SH., MH.
Advokat & Dosen Fakultas Hukum Universitas Mpu Tantular
Ketua umum Komunitas Masyarakat Anti Korupsi & Penggelapan Pajak
AKTIVIS 1998
Problematika Yuridis Dalam Pemberian, Pendaftaran, dan Pelaksanaan Hak Tanggungan
Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan kebendaan atas tanah memegang peranan sangat strategis dalam sistem pembiayaan nasional. Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (selanjutnya disebut UUHT), Hak Tanggungan didefinisikan sebagai hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan (preferen) kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.[1] Sifat preferen inilah yang menjadi landasan utama bagi lembaga perbankan dan lembaga keuangan nonbank dalam menyalurkan kredit dengan agunan tanah. Dengan adanya Hak Tanggungan, kreditor memperoleh jaminan bahwa pelunasan utang akan didahulukan dari hasil penjualan objek jaminan apabila debitur melakukan wanprestasi.
Proses pembebanan Hak Tanggungan diatur secara sistematis dan berjenjang dalam UUHT. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan utang tersebut. Selanjutnya, pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Setelah APHT ditandatangani, PPAT wajib mengirimkan akta tersebut beserta warkah yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya tujuh hari kerja. Pendaftaran di Kantor Pertanahan merupakan syarat mutlak bagi lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatnya terhadap pihak ketiga. Sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Sertipikat ini mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.[2]
Meskipun kerangka normatif telah dirancang untuk memberikan kepastian hukum, kemudahan eksekusi, dan perlindungan bagi kreditor, praktik di lapangan menunjukkan berbagai problematika yang kerap berujung pada sengketa. Salah satu isu krusial adalah pembebanan Hak Tanggungan atas tanah yang belum bersertipikat. Pasal 10 ayat (3) UUHT memungkinkan penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) untuk tanah yang masih dalam proses sertifikasi. Namun, dalam praktik, jeda waktu antara penerbitan SKMHT dan pembuatan APHT sering melampaui batas waktu yang ditentukan, sementara proses sertifikasi di Kantor Pertanahan berjalan relatif lambat akibat keterbatasan sumber daya manusia, volume permohonan yang tinggi, dan kompleksitas data fisik serta yuridis. Akibatnya, apabila debitur wanprestasi sebelum Hak Tanggungan sempurna terdaftar dan Sertipikat Hak Tanggungan diterbitkan, kedudukan kreditor menjadi lemah karena belum memperoleh hak preferen yang utuh. Kreditor hanya dapat menempuh gugatan wanprestasi biasa tanpa kedudukan istimewa sebagaimana diamanatkan Pasal 6 UUHT.[3]
Di Provinsi Jawa Barat, kompleksitas sengketa semakin meningkat karena tingginya intensitas transaksi tanah dan konflik agraria. Data menunjukkan bahwa sengketa agraria mendominasi aduan masyarakat di provinsi ini. Tim Hukum Jabar Istimewa mencatat bahwa sepanjang tahun 2025 saja terdapat 1.282 aduan masyarakat, di mana sekitar 40 persen di antaranya berkaitan dengan konflik pertanahan, termasuk sengketa waris, tumpang tindih sertipikat, dan persoalan kepemilikan yang berlarut-larut.[4] Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) bahkan mengidentifikasi Jawa Barat sebagai provinsi dengan aduan target operasi mafia tanah terbanyak sepanjang tahun 2025. Kondisi ini diperparah oleh fenomena sertipikat ganda (overlapping), jual beli ganda, serta sengketa waris di mana salah satu ahli waris membebankan Hak Tanggungan tanpa persetujuan ahli waris lainnya. Dalam banyak kasus, objek yang dibebani Hak Tanggungan ternyata masih menjadi objek sengketa di pengadilan atau belum dibagi secara sah di antara para ahli waris, sehingga menimbulkan keraguan atas keabsahan pembebanan tersebut.
Problematika eksekusi juga menjadi sumber sengketa yang signifikan. Meskipun Sertipikat Hak Tanggungan dilengkapi titel eksekutorial, pelaksanaan lelang sering menghadapi perlawanan (derden verzet) dari debitur atau pihak ketiga, penguasaan objek oleh pihak lain, serta birokrasi yang memperpanjang proses. Hambatan yuridis dan non-yuridis ini menyebabkan eksekusi tidak berjalan efektif dan efisien. Debitur atau pihak yang merasa dirugikan sering mengajukan gugatan perlawanan yang menunda proses lelang hingga adanya putusan yang berkekuatan hukum tetap. Di sisi lain, pembeli lelang kerap kesulitan menguasai objek karena masih dikuasai oleh pihak lain, sehingga harus menempuh proses eksekusi riil atau pengosongan melalui pengadilan. Kondisi ini bertentangan dengan semangat UUHT yang ingin memberikan kemudahan dan kepastian bagi kreditor dalam mengeksekusi jaminan.[5]
Selain itu, implementasi sistem Hak Tanggungan Elektronik (HT-el) berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik, meskipun bertujuan mempercepat, meningkatkan transparansi, dan mengurangi interaksi fisik, masih menghadapi sejumlah kendala. Kendala tersebut meliputi kesiapan sumber daya manusia di kalangan PPAT dan Kantor Pertanahan, keterbatasan infrastruktur teknologi di beberapa wilayah, serta pemahaman masyarakat dan pelaku usaha yang belum merata. Ketidaksesuaian antara norma dalam UUHT dengan ketentuan teknis dalam peraturan menteri juga kerap menimbulkan pertanyaan mengenai kekuatan pembuktian dokumen elektronik apabila terjadi sengketa di kemudian hari.[6]
Dari sudut pandang yang lebih luas, sengketa Hak Tanggungan tidak berdiri sendiri. Ia merupakan bagian integral dari problematika hukum jaminan kebendaan dan hukum agraria nasional yang masih menghadapi tantangan dalam mewujudkan asas kepastian hukum, keadilan, dan kemanfaatan secara seimbang. Tanah sebagai sumber daya strategis memiliki nilai ekonomis tinggi sekaligus fungsi sosial sebagaimana diamanatkan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 dan UUPA. Ketika tanah dijadikan agunan, benturan kepentingan antara kreditor, debitur, ahli waris, dan pihak ketiga sering muncul. Di wilayah dengan dinamika ekonomi tinggi seperti Jawa Barat—khususnya kawasan metropolitan Bandung Raya, Bekasi, Karawang, dan sekitarnya—tekanan alih fungsi lahan, spekulasi tanah, serta ketimpangan data fisik dan yuridis semakin memperbesar potensi sengketa.
Dengan demikian, diperlukan analisis yuridis yang mendalam terhadap sengketa Hak Tanggungan atas tanah di Jawa Barat. Analisis tersebut mencakup pengaturan hukum yang berlaku, problematika yang muncul dalam praktik, mekanisme penyelesaian sengketa, serta upaya yang dapat dilakukan untuk memperkuat kepastian hukum dan perlindungan bagi para pihak. Penelitian ini diharapkan mampu memberikan gambaran yang komprehensif mengenai kondisi hukum jaminan kebendaan di tingkat regional sekaligus menjadi bahan masukan bagi penyempurnaan kebijakan dan praktik di lapangan.
[1] Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Pasal 1 angka 1.
[2] Ibid., Pasal 10, Pasal 13, dan Pasal 14.
[3] Kalis Sry Handayani dan Imma Rahmani Hasanah, “Penyelesaian Pembebanan Hak Tanggungan Atas Tanah Yang Belum Bersertifikat Ditinjau Dari Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996,” JOECY, 2023.
[4] Data Tim Hukum Jabar Istimewa, 2025–2026; RMOLJabar.id, “Sengketa Agraria Dominasi Aduan Masyarakat di Jawa Barat,” 21 Februari 2026.
[5] Berbagai kajian tentang hambatan eksekusi Hak Tanggungan, termasuk perlawanan pihak ketiga dan birokrasi peradilan.
[6] Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik; kajian terkait problematika HT-el.
Writer and Copyright:
Dr. Appe Hutauruk, SH., MH.
Advokat & Dosen Fakultas Hukum Universitas Mpu Tantular
Ketua umum Komunitas Masyarakat Anti Korupsi & Penggelapan Pajak
AKTIVIS 1998
